首只公募REITs主题理财产品发行

2021-11-03

据中国证券报,10月29日-11月3日,由光大理财发行的“阳光红基础设施公募REITs优选1号”开始募集发售。这是首只公募REITs主题理财产品发行。在业内人士看来,基础设施公募REITs是撬动综合金融服务的重要突破口,将为商业银行构建差异化竞争优势提供助力,各商业银行应积极参与公募REITs业务,提前布局多类业务,获得更多综合业务收益。

据行行查分析师反馈,REITs的分类与对比分析:
1.根据组织形式,REITs 可分为公司型、有限合伙型以及契约型三种。主流REITs形式以公司型与契约型为主,公司型REITs 以《公司法》为依据,通过发行REITs 股份所筹集起来的资金用于投资房地产资产,REITs具有独立的法人资格,自主进行基金的运作,面向不特定的广大投资者筹集基金份额,REITs股份的持有人最终成为公司的股东。契约型REITs 则以信托契约成立为依据,通过发行受益凭证筹集资金而投资于房地产资产。契约型REITs 本身并非独立法人,仅仅属于一种资产,由基金管理公司发起设立,其中基金管理人作为受托人接受委托对房地产进行投资。有限合伙型是基于普通合伙制的改进,投资主体包括有限合伙人、普通合伙人。前者通常出资99%,不参与经营管理,承担有限责任;后者一般出资1%,负责企业经营管理、获取管理费和收益分成,并承担无限连带责任。
2.根据投资形式的不同,REITs通常可被分为权益型、抵押型与混合型。权益型REITs投资于房地产并拥有所有权;抵押型REITs是投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券,其收益主要来源是房地产贷款的利息;混合型REITs顾名思义是介于权益型与抵押型REITs之间的,其自身拥有部分物业产权的同时也在从事抵押贷款的服务。市场上流通的REITs中绝大多数为权益型。
3.根据基金募集方式的不同,REITs又被分为公募型与私募型。私募型REITs以非公开方式向特定投资者募集资金,募集对象是特定的,且不允许公开宣传,一般不上市交易。公募型REITs以公开发行的方式向社会公众投资者募集信托资金,发行时需要经过监管机构严格的审批,可以进行大量宣传。
4.根据运作方式的不同,有封闭型与开放型之分。封闭型REITs的发行量在发行之初就被限制,不得任意追加发行新增的股份;而开放型REITs可以随时为了增加资金投资于新的不动产而追加发行新的股份,投资者也可以随时买入,不愿持有时也可随时赎回。
5.此外根据应用领域与物业类型不同还可分为住宅类REITs、基础设施类REITs、医疗类REITs等。基础设施类REITs包括:仓储物流、收费公路、供水供电、固废处理、数据中心、通信网络、智慧项目。
REITs的基本架构:海外典型REITs架构下层项目公司不变,直接传导到顶层的公司或信托(中间层或有SPV)。中国REITs产品的最大特殊性在于以“公募基金+ABS”的方式持有项目公司股权。目前架构原则上已取消“私募基金”,核心体现监管层对公募基金压实责任的监管要求。自下往上看,ABS持有项目公司100%股权(和债权),公募基金持有ABS全部产品份额,再由投资人持有公募基金份额,完成整个产品结构搭建。以“公募基金+ABS”结构创立REITs的法律阻力最小。在不修改证券和基金相关法律法规的前提下,“公募基金+ABS”是当前突破REITs设立阻力最小的选项。举例来说,公募基金不允许直接投资非上市公司股权,因此需要多一层ABS来嫁接。
基建REITs正式推出,污染治理成核心支持领域。2020年4月30日,中国证监会、发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(以下简称《通知》),正式开始在中国境内推行基础设施领域公募REITs试点工作。

数据来源:行行查,行业研究数据库 www.hanghangcha.com

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首只公募REITs主题理财产品发行
2021-11-03

据中国证券报,10月29日-11月3日,由光大理财发行的“阳光红基础设施公募REITs优选1号”开始募集发售。这是首只公募REITs主题理财产品发行。在业内人士看来,基础设施公募REITs是撬动综合金融服务的重要突破口,将为商业银行构建差异化竞争优势提供助力,各商业银行应积极参与公募REITs业务,提前布局多类业务,获得更多综合业务收益。

据行行查分析师反馈,REITs的分类与对比分析:
1.根据组织形式,REITs 可分为公司型、有限合伙型以及契约型三种。主流REITs形式以公司型与契约型为主,公司型REITs 以《公司法》为依据,通过发行REITs 股份所筹集起来的资金用于投资房地产资产,REITs具有独立的法人资格,自主进行基金的运作,面向不特定的广大投资者筹集基金份额,REITs股份的持有人最终成为公司的股东。契约型REITs 则以信托契约成立为依据,通过发行受益凭证筹集资金而投资于房地产资产。契约型REITs 本身并非独立法人,仅仅属于一种资产,由基金管理公司发起设立,其中基金管理人作为受托人接受委托对房地产进行投资。有限合伙型是基于普通合伙制的改进,投资主体包括有限合伙人、普通合伙人。前者通常出资99%,不参与经营管理,承担有限责任;后者一般出资1%,负责企业经营管理、获取管理费和收益分成,并承担无限连带责任。
2.根据投资形式的不同,REITs通常可被分为权益型、抵押型与混合型。权益型REITs投资于房地产并拥有所有权;抵押型REITs是投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券,其收益主要来源是房地产贷款的利息;混合型REITs顾名思义是介于权益型与抵押型REITs之间的,其自身拥有部分物业产权的同时也在从事抵押贷款的服务。市场上流通的REITs中绝大多数为权益型。
3.根据基金募集方式的不同,REITs又被分为公募型与私募型。私募型REITs以非公开方式向特定投资者募集资金,募集对象是特定的,且不允许公开宣传,一般不上市交易。公募型REITs以公开发行的方式向社会公众投资者募集信托资金,发行时需要经过监管机构严格的审批,可以进行大量宣传。
4.根据运作方式的不同,有封闭型与开放型之分。封闭型REITs的发行量在发行之初就被限制,不得任意追加发行新增的股份;而开放型REITs可以随时为了增加资金投资于新的不动产而追加发行新的股份,投资者也可以随时买入,不愿持有时也可随时赎回。
5.此外根据应用领域与物业类型不同还可分为住宅类REITs、基础设施类REITs、医疗类REITs等。基础设施类REITs包括:仓储物流、收费公路、供水供电、固废处理、数据中心、通信网络、智慧项目。
REITs的基本架构:海外典型REITs架构下层项目公司不变,直接传导到顶层的公司或信托(中间层或有SPV)。中国REITs产品的最大特殊性在于以“公募基金+ABS”的方式持有项目公司股权。目前架构原则上已取消“私募基金”,核心体现监管层对公募基金压实责任的监管要求。自下往上看,ABS持有项目公司100%股权(和债权),公募基金持有ABS全部产品份额,再由投资人持有公募基金份额,完成整个产品结构搭建。以“公募基金+ABS”结构创立REITs的法律阻力最小。在不修改证券和基金相关法律法规的前提下,“公募基金+ABS”是当前突破REITs设立阻力最小的选项。举例来说,公募基金不允许直接投资非上市公司股权,因此需要多一层ABS来嫁接。
基建REITs正式推出,污染治理成核心支持领域。2020年4月30日,中国证监会、发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(以下简称《通知》),正式开始在中国境内推行基础设施领域公募REITs试点工作。

数据来源:行行查,行业研究数据库 www.hanghangcha.com

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