长租公寓再现“爆雷”,如何告别野蛮生长迎来万亿曙光

2019-11-25
日前,河南悦如资产管理公司发布公告称,其投入的1600套公寓因面临巨大的经营及资金压力,已无力维持公司正常经营,故接受并购重组。这不是长租公寓的第一次“爆雷”。据不完全统计,截至目前,自2017年起,已有多达20余家长租公寓因资金链断裂、经营不善而宣告破产,给众多租客、房东带来经济损失。


长租公寓“群雄并起”的阶段结束,依靠规模化快速占领市场难以为继。如何告别野蛮生长,成为长租公寓发展道路上的重要命题。

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在当前消费升级背景下,伴随消费主体向85后、90后的转变,租房者对居住的品质要求愈加提高,传统住房租赁服务与新兴需求之间的矛盾凸显。而长租公寓实行统一的管理和装修,同时,部分长租公寓事先还会对客户进行筛选,满足租房者居住需求的同时满足租客的社交需求,为租客提供高品质增值服务,对新兴消费人群具有吸引力。


目前长租公寓的盈利来源可分为四部分:1)批零租金差是目前大多数中低端长租公寓的主要盈利来源。其包括两部分,一是整套租入、按间租出实现的溢价;二是通过分拆隔间、增加房间数实现的额外收益。2)装修投资回报为通过装修提升的溢价。3)未来租金增长收益是长租公寓作为二房东向房客收取的年租金涨幅高于支付给房东的租金涨幅的溢价。长租公寓公司从业主端租入房屋时签订的租约一般至少为3-5年,而租出房屋的租期多数为1年;“打包租入”、“零售租出”的模式,以及一二线核心城市房价不断上涨的现实背景是长租公寓公司能够获取未来租金增长收益的原因。4)衍生服务收入提供保洁、维修等增值服务实现的收益,这也是专业化的长租公寓公司相较于传统二房东的区别所在。然而,由于市场竞争激烈,中低端长租公寓较周围房源租金溢价有限,一般不超过10%(溢价部分主要来自于衍生服务收入)。在租金溢价有限的背景下,控制成本是长租公寓盈利的关键。


目前政府多个部门出台多项优惠政策扶持长租公寓的发展。2015年1月住建部提出《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》,明确要求地方住房租赁信息政府服务平台、支持房地产开发企业出租房源、推进REITs试点、支持从租赁市场筹集公共租赁房房源;到2017年九部委提出《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入的大城市中,加快发展住房租赁交易平台。


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